El alquiler de casas y pisos en Alemania

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El alquiler en Alemania depende mucho del tipo de población y de la zona, además hay que tener en cuenta los gastos adicionales, también variables. A continuación te presentamos los precios medios del alquiler y te damos herramientas para informarte antes de tomar una decisión.

En Alemania, por lo general, los pisos y casas se alquilan vacíos, es decir, sin muebles, porque la gente prefiere adquirir sus propias cosas y llevárselas consigo al cambiar de domicilio. Incluso puede ser que no haya mobiliario de cocina y lo tengas que poner tú. No obstante, es probable que el anterior inquilino te ofrezca que te quedes con lo que él ha comprado y te cobre la parte proporcional a la antigüedad.

Lo mismo puede pasar con lavadoras, secadoras o lavavajillas si tienes suerte. Por otra parte, cada vez está más de moda ofrecer pisos amueblados, pero suelen ser más caros que los otros. Como en el resto del mundo, los alquileres son más caros en las grandes ciudades y las zonas metropolitanas que en localidades más pequeñas de las afueras y, por supuesto, que en los pueblos.

Últimamente ha surgido un gran debate sobre el fuerte aumento de los alquileres en algunas ciudades, como por ejemplo Berlín, Múnich o Hamburgo, y el gobierno estaba pensando en regular la posibilidad de subir el alquiler (Mietbremse) cuando un piso se arrenda a un nuevo inquilino. El 5 de marzo de 2015 el Parlamento alemán aprobó el freno al precio de los alquileres.

¿Cuánto suelen costar los pisos en Alemania?

Según datos extraídos de más de 200 millones de ofertas, las ciudades alemanas con los alquileres más altos, atendiendo al precio por metro cuadrado en pisos de un tamaño de entre 60m2 y 80m2, construidos en los últimos 10 años y con equipamiento elevado son: Múnich (14,51), Stuttgart (11,82), Frankfurt del Meno (11,81), Hamburgo (11,38), Heidelberg (11,02), Darmstadt (10,55), Friburgo de Brisgovia (10,54), Dusseldorf (10,51) y Berlín (10,42).

Según estos precios medios, un piso de 60m2 cuesta en Múnich unos 870€ y en Berlín sólo unos 625€. Este precio se refiere al precio base (Kaltmiete) del alquiler, es decir lo que recibe el casero por el piso. En algunos anuncios puede aparecer indicado el alquiler con los gastos mensuales – gas, agua, etc. – incluidos (Warmmiete) dado que en Alemania estos pagos los abonas también al arrendador.

Los precios más bajos para un piso de este tamaño en una región menos solicitada rondan los 390€. Las ciudades con los alquileres más bajos, en euros por metro cuadrado, van desde los poco más de 6€ el metro cuadrado de Hamm, Brandemburgo, Arnsbach, Keiserlautern y Remschied a los menos de 5€ de Hof y Pirmasens, pasando por Fránkfurt del Óder, Eisenach, Emden, Herne, Dessau-Rossau, Gera, Leipzig o Chemnitz.

Para saber dónde buscar piso te puede ayudar la página de Wohnungsbörse, donde podrás comprobar la media del alquiler según ciudades y te ofrece directamente una comparación con la región y con Alemania en general. Además, te aparecen los precios en los distintos barrios y así ya puedes centrar tu búsqueda según este criterio. También existen documentos oficiales sobre la media del alquiler en las ciudades, pero con la desventaja de que solo se actualizan cada ciertos años. No obstante, contienen mucha información adicional sobre el tema que puede ser útil, ya que existen varias características que influyen en el precio del inmueble. Puedes encontrar dichos informes en Mietspiegel Portal.

Si ya tienes un piso en mente y quieres ver si el alquiler que debes pagar está dentro de los límites habituales, puedes echar un vistazo en Hausblick.de, donde se te ofrece una herramienta para investigar el precio medio en la zona correspondiente. En caso de que ya hayas firmado el contrato y te percates de que el alquiler que pagas es demasiado alto, se puede actuar legalmente. Lo mejor en estos casos sería que te asesore un abogado o la Asociación de Protección del Inquilino (Deutscher Mieterbund).

¿A cuánto suelen ascender los gastos adicionales en Alemania?

Como ya hemos mencionado hay que tener en cuenta que en los anuncios de pisos en Alemania los alquileres se suelen indicar sin gastos (Kaltmiete). Lo que se paga finalmente al casero es este monto más los gastos comunes para el piso, abreviados NK (Nebenkosten o Betriebskosten) que incluyen, p. ej., la recogida de basura, la limpieza de la calle y del edificio, la calefacción y el agua. Así se paga una suma fija por los gastos del edificio y los gastos individuales de agua y gas. Suele estimarse según el histórico (Abschlag). Una vez al año se leen los contadores y así se comprueba la diferencia que el inquilino debe pagar de más o que recibe de vuelta para regular el consumo. Para el bolsillo y el cálculo del coste de vida es mejor, por lo tanto, tener en cuenta el «alquiler del piso caliente» (Warmmiete).

Debido al clima, en Alemania se suelen tener radiadores fijos y las casas plurifamiliares suelen tener calefacción centralizada. Normalmente no puedes elegir el suministrador pero en el caso de que tengas esa posibilidad, debes comparar las tarifas de gas. Muy distinto es el caso de la electricidad, ya que cada inquilino contrata directamente con la compañía que más le guste. Lo más usual es elegir al proveedor municipal (Stadtwerke) pero hay otras compañías que ofrecen tarifas mucho más baratas e incluso se puede escoger el tipo de energía utilizada (por ejemplo, que sea ecológica). Para una comparación de proveedores de electricidad consulta Billigstromvergleich. En este ámbito también existen ovejas negras, así que procura elegir un contrato con no más de un año de permanencia obligatoria y nunca aceptar el pago adelantado para este período. Además, si eres no comunitario debes saber que la corriente eléctrica tiene una tensión de 220 voltios.

Los gastos comunes de mantenimiento y limpieza del edificio, agua y basura se reparten entre todos los pisos pertenecientes al edificio y se calculan proporcionalmente al tamaño de la vivienda alquilada. De media en Alemania se calculan unos 2,20€ por m2 para los gastos comunes incluyendo la calefacción centralizada. Por razones ecológicas, el reciclaje de la basura se toma bastante en serio en Alemania. Por eso, existen diversos contenedores para cada edificio por los que se cobran distintos impuestos. Dependiendo de la región, la separación es más o menos estricta y costosa.

Volviendo al ejemplo del precio de pisos de 60m2 en Múnich y Berlín de más arriba, tendrás que contar con un mínimo de 135€ de gastos comunes y unos 55€ de consumo eléctrico por persona. Un piso de este tamaño con todos los gastos incluidos costaría unos 1030€ en Múnich y 720€ en Berlín como mínimo, dado que los precios de consumo en general suelen ser un poco más altos en las urbes.

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Este artículo está parcialmente extraído de nuestra guía HOLA ALEMANIA, donde puedes encontrar más información exhaustiva sobre este y otros temas como el mercado laboral.

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