Contratos de alquiler en Alemania

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Antes de firmar un contrato de alquiler en Alemania es importante que estés informado de cómo son allí, de tus derechos y responsabilidades. Aquí te explicamos cómo son en Alemania.

Si no estás seguro del contrato que debes firmar para alquilar un piso o tienes algún problema con el arrendador tras la firma, puedes pedir ayuda en la Asociación de Protección del Inquilino (Deutscher Mieterbund o DMB), que dispone de oficinas en la mayoría de las grandes ciudades.

Asimismo, te recomendamos echar un vistazo a su página web para informarte sobre tus derechos y responsabilidades y, sobre todo, que leas con atención el artículo que hemos preparado para ti con la información más importante. Siempre es mejor estar informado, sobre todo si se trata de una legislación extranjera.

¿Cómo es un contrato de alquiler alemán?

El contrato de alquiler (Mietvertrag) en Alemania suele ser bastante detallado. Aparte de exponer los detalles de la propiedad, contiene las condiciones generales para el alquiler, el pago de la mensualidad con los gastos comunes y describe las responsabilidades del dueño y del inquilino. Lo mínimo que debe contener, además de los datos de ambos firmantes y del piso, es el precio del alquiler deduciendo los gastos (Betriebskosten), el importe del depósito de garantía (Kaution) y el periodo de preaviso para una disolución anticipada del contrato (Kündigungsfrist).

Asimismo, es muy importante que se aclaren las condiciones para el saneamiento (Renovierungsarbeiten) al dejar el piso: puede ser que te lo entreguen pintado y lo tendrás que devolver pintado de nuevo, o te lo entregan sin renovar (unrenoviert) y no tengas que hacer nada al irte. No obstante, no te pueden obligar a pintar las paredes si has vivido un corto periodo de tiempo, ya que existen unos periodos establecidos por ley que fijan el mantenimiento de las paredes: baño y cocina cada 3 años, el dormitorio, el salón o comedor cada 5 años y todas las demás habitaciones cada 7 años.

Por norma general, se suele entender que uno entrega el piso tal y como lo ha encontrado. Si recibes un piso recién blanqueado y lo pintas de colores, deberías volver a pintarlo tal y como lo encontraste, salvo que al siguiente inquilino le guste tu decoración y acordéis juntos con el propietario dejarlo tal y como está.

Otro aspecto imprescindible es una lista de constancia (Bestandsaufnahme) en la que se anota el posible mobiliario pero sobre todo, los desperfectos existentes. Se debe elaborar antes de firmar el contrato y consiste en revisar detalladamente el estado del piso entre el dueño y el futuro arrendatario. Este documento se adjunta al contrato y se firma por ambas partes. No sólo es importante para el dueño de la casa, que se asegura así contra deterioros no cubiertos, sino también para ti, ya que a tu salida no podrán responsabilizarte de daños que causó el inquilino anterior.

Ambos puntos son importantes a la hora de la devolución del depósito de garantía (Kaution). Si existen daños que no son desgastes por uso normal, el arrendador tiene el derecho de realizar las reparaciones con tu fianza. El monto general suele ser equivalente a 1 o 2 mensualidades sin gastos (Kaltmieten). No obstante, existen casos donde se pide el máximo legalmente permitido de 3 veces el alquiler, sobre todo si se trata de un inmueble recién reformado.

La fianza debe ser ingresada en una cuenta y tienes derecho a recibir los intereses correspondientes. Para ello puedes pedir al dueño que se abra una cuenta en común de la cual ninguno puede retirar dinero sin el acuerdo del otro. Así, este depósito no se puede utilizar para remunerar tus últimos meses de permanencia en el piso, ni el arrendador puede utilizarlo para inversiones personales durante el tiempo de tu estancia.

Antes de que te acepten como inquilino, muchos arrendadores suelen pedir algunos documentos para asegurarse de tu solvencia. Por lo general piden una prueba legal de ingresos para comprobar que tengas suficientes fondos para pagar el alquiler. Para ver que no eres un estafador, puede que exijan un certificado que demuestre que no tienes deudas con el anterior arrendador (Mietschuldenfreiheits-Bescheinigung).

Aparte de esto, hay caseros que quieren ver el ya mencionado informe oficial sobre deudas y créditos pendientes en Alemania (Schufa-Auskunft) que se puede solicitar por 18,50€. Sin embargo, si no has vivido anteriormente en Alemania no tiene mucho sentido pedir este documento, en este caso te recomiendo que hables con el arrendador enseñándole tu visado o en el caso de que exista una organización parecida en tu país, que solicites un documento equivalente allí.

Otro tema que suele ser tratado en el contrato es el de los animales domésticos. No existe una cláusula legal que prohíba de forma generalizada mascotas pequeñas en casa: pájaros, peces o roedores se pueden tener sin pedir permiso al dueño. Es distinto en el caso de perros o gatos. Si está prohibido explícitamente en el contrato no hay manera de evitarlo y el tenerlos sin acuerdo puede ser causa de rescisión. Lo mejor es hablar desde el principio con el dueño del piso y si piensas tener un perro o un gato siempre es mejor preguntar antes.

¡IMPORTANTE! El contrato de alquiler es el documento básico para hacer los primeros trámites oficiales de tu estancia legal en Alemania. Lo vas a necesitar para realizar el trámite de empadronamiento.

¿Qué más hay que tener en cuenta para alquilar un piso en Alemania?

En los edificios plurifamiliares es muy común que haya un reglamento interno que regula las cuestiones de la convivencia en el edificio, como la utilización del sótano o la restricción de ruido. Por norma general, en Alemania existen periodos de descanso oficiales, durante los que está prohibido hacer ruido con herramientas, por ejemplo, por arreglos en casa o al cortar el césped.

Los horarios prohibidos son los días laborables de 12/13h-15h y 22h-7h, y los domingos y días festivos durante todo el día. Puede que en el edificio se acuerde un horario más amplio (sobre todo si viven allí varias familias con niños pequeños) o se incluyan más actividades restringidas, como tocar instrumentos de música, poner la lavadora, etc.

En la mayoría de los casos existe un conserje (Hausmeister) elegido por la comunidad de vecinos (Hausgemeinschaft). El conserje es responsable del mantenimiento del edificio y de los arreglos necesarios, en algunos casos incluso se ocupa de la limpieza de las áreas comunes. Por ello recibe un sueldo que paga cada piso con una parte de los gastos comunes. En caso de que no exista un conserje y tampoco se haya contratado un servicio de limpieza para las áreas comunes, suele ser cada inquilino el que se tiene que ocupar de estas tareas por turnos.

Eso es sobre todo muy común en la región de Schwaben (Baden-Württemberg), donde cada vecino tiene que realizar una semana de limpieza (Kehrwoche) que comprenda las áreas comunes dentro del edificio, igual que la acera que pertenezca al edificio. Esta obligación debe figurar en el contrato y también se tiene que cumplir en caso de ausencia temporal, por ejemplo por vacaciones.

El cuidado de la acera es muy importante en invierno, dado que la persona al cargo es responsable de los peatones que se mueven en esta zona. Si alguien se cae porque no se quitó la nieve o el hielo adecuadamente, se tiene que responsabilizar por las lesiones causadas, lo que puede resultar muy caro. Además, hay que utilizar el producto para el deshielo adecuado porque en muchos municipios está prohibido utilizar sales para el deshielo.

Te recomendamos que te informes en el ayuntamiento o que preguntes a los vecinos y por supuesto, siempre puedes hablar con ellos para cambiar turnos por si te toca durante las vacaciones. En caso de que nadie estuviera dispuesto, deberías ocuparte de buscar a alguien que realice las tareas durante tu ausencia.

¡IMPORTANTE! En Alemania es obligatorio pagar una tasa por los derechos de radiodifusión (GEZ). Antes se tenía que declarar cada aparato (radio, televisión, ordenador) y se calculaba la tasa en función de número. Desde enero de 2013 se simplificó debido a todas las nuevas posibilidades técnicas que facilitan el consumo de las cadenas públicas. Desde entonces se paga una tasa fija por cada hogar que asciende a unos 18€ mensuales y que se realiza en pagos trimestrales.

Cuando te mudas a tu nuevo piso puedes registrarte directamente aquí. Si ignoras esta obligación un empleado de la antiguamente llamada GEZ te hará una visita para recordarte tus obligaciones. Esta institución, ahora llamada Servicio de contribuciones (Beitragsservice de ARD, ZDF y Deutschlandradio), tiene el derecho a examinar los registros de inscripciones para compararlo con los inscritos en su sistema y encontrar así a los deudores fugitivos, a veces te mandan una carta en lugar de personarse.

Ver también: Buscar piso en Alemania

Este artículo está parcialmente extraído de nuestra guía HOLA ALEMANIA, donde puedes encontrar más información exhaustiva sobre este y otros temas como el mercado laboral.
 

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